Три ответа на один вопрос
В тенге всё выглядит хорошо: в среднем квартиру продали на 22,5 % дороже, чем купили. За два-три года это приятная прибавка, если не думать о том, что происходило с ценами вокруг.
В долларах прибавка вдвое скромнее, 11,6 %. Тенге за эти годы ослаб, и часть «роста» съел курс.
С учётом инфляции выходит минус 13,7 %. На деньги от продажи сегодня можно купить меньше, чем на ту сумму в 2022-м. В таком минусе 66,6 % продавцов, а 11,7 % продали дешевле, чем купили, даже в тенге.
Лучший и худший год для покупки
Мы сделали то же самое для каждого года покупки: взяли все квартиры, которые перепродали хотя бы через год, и посчитали, сколько хозяин зарабатывал в год сверх инфляции.
Только квартиры, которые уже перепродали. Покупатели 2024 года в среднем держали квартиру полтора года.
Цифры таблицей
| Год покупки | В год в тенге | В год с учётом инфляции | Продали в минус с учётом инфляции | Держали лет | Квартир |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | +8,7 % | −0,7 % | 63,4 % | 8,9 | 945 |
| 2016 | +8,9 % | −0,1 % | 51,3 % | 8 | 1 525 |
| 2017 | +11,7 % | +2,3 % | 23,7 % | 7 | 1 883 |
| 2018 | +13,5 % | +3,5 % | 14,9 % | 6,1 | 2 828 |
| 2019 | +15 % | +4 % | 18,3 % | 5,1 | 3 958 |
| 2020 | +15 % | +2,9 % | 29,5 % | 4 | 3 958 |
| 2021 | +12,4 % | −0,5 % | 52,4 % | 3 | 7 703 |
| 2022 | +8,9 % | −2,8 % | 57 % | 2 | 7 678 |
| 2023 | +7,8 % | −1,9 % | 54,8 % | 1,9 | 4 142 |
| 2024 | +17,4 % | +5,7 % | 40,9 % | 1,5 | 2 416 |
Лучше всего вышло у тех, кто купил в 2019 и 2018 годах: +4 % и +3,5 % в год сверх инфляции. Хуже всего у покупателей 2022 и 2023 годов: −2,8 % и −1,9 % в год. В тенге при этом в плюсе все годы, от +7,8 % до +17,4 % в год.
Отдельно про 2024 год. Те, кто купил в 2024-м и уже продал, получили +5,7 % в год сверх инфляции. Но они держали квартиру около полутора лет, и среди них много тех, кто изначально покупал под перепродажу. Остальные покупатели того года ещё не продали, и как у них выйдет, пока неизвестно.
Сколько продали в минус
Купившие в 2019 году продавали в минус с учётом инфляции реже всех: 18,3 %. У покупателей 2021, 2022 и 2023 годов в минусе больше половины: 52,4 %, 57 % и 54,8 %. В тенге в минус продали от 1,6 % до 18,9 % хозяев.
Чего эти цифры не показывают
Мы видим только тех, кто продал. Владельцы, которые живут в квартире или сдают её, в расчёт не попали. У них может быть совсем другая история. Арендный доход здесь тоже не учтён: для тех, кто сдавал квартиру, итог лучше.
Одну и ту же квартиру в разных сделках мы узнаём по адресу и площади. Площадь в двух сделках должна совпадать с точностью до 2 м², пакетные покупки не берём.